澳門裝修糾紛，多數源於樓宇本身已有嘅問題：走廊僭建閘門、樓上滲水、無人量度過嘅水泵房。近兩個月三項動態，都值得喺簽報價前查清楚，因為每項都影響「邊個付款」同「幾時可以合法開工」。
一、公共部分：10 月執法行動嘅訊息
政府新聞局 2026 年 10 月 31 日公佈：青洲區一屋苑三幢逾二百個單位加建金屬閘門，佔用公共走廊。土地工務局批量處理後，絕大多數已自願清拆或改裝至合規位置，僅餘數個未配合；違法人須繳罰款並承擔政府清拆費。政府入口網站較早前同類個案記錄為四幢約五百個單位、約一成未配合，罰款不少於澳門元一萬元。
局方以航拍巡查、批量開立卷宗及發出清拆令，優先處理新建、翻新、殘危，以及《都市建築法律制度》生效後獲發使用准照嘅樓宇。修改後嘅制度容許低風險非法工程豁免預先通知，拆卸後書面通知歸檔即可，自願清拆另有減免。工務局亦訂明共同部分每五年至少全面檢查或維修一次。
租戶先問甚麼
簽租約前，將物業登記書面報告（查屋紙）及管理規約，對照現場間隔、閘門、冷氣機位與水電位。若上手留下僭建，清拆令與停工期可能落入租期內，租約須寫明還原責任誰屬。
二、預先通知適用範圍比想像中窄
工務局《裝修工程注意事項》訂明：非家居單位實用面積不超過 120 平方米，且不涉及更改用途、面積、結構或影響消防系統，可用《非家居更改、保養及維修工程預先通知》申報，無須技術員參與、無須工程准照、無須繳稅；獲接納後，蓋印表格貼於當眼處即為憑證。
通知須列明申請人、地點、預計工期、工程說明，以及已在工務局註冊嘅承建商名稱，附責任聲明書、勞工保險、查屋紙；租客另附租約及業主同意書，文件齊備約 10 個工作天回覆。共同部分維修另須業主大會過半數票、份額不少於樓宇總值百分之十五。
第 8/2014 號法律《預防和控制環境噪音》規定，星期日及公眾假期全日、平日晚上七時至翌日早上九時，住宅樓宇不得進行產生騷擾噪音嘅更改及維修工程；空調、通風設備及商業單位活動亦受規管。
三、滲漏水：先判定源頭，先好報價
政府入口網站「協調處理樓宇滲漏水」服務頁（2026 年 9 月 25 日更新）載明，由房屋局統籌，聯同工務局、市政署、衛生局、法務局組成「樓宇滲漏水聯合處理中心」，一站式受理分層登記樓宇求助。立案條件：住宅、商住或工業用途；已獲核准嘅供排水系統於共同部分或單位內淤塞滲漏；受影響單位已找技工初檢但找不到原因。
中心先鼓勵協商，再以無破損儀器查找源頭，提供檢測報告、確定維修責任人或建議措施；房屋局電話 2859 4875、電郵 CITIA@ihm.gov.mo。立法議員李靜儀 2026 年引述統計：1 月至 8 月上旬完成 1,249 宗，約百分之五仍難解決；並提到私人檢測報告曾未獲採納、《樓宇滲漏水爭議的必要仲裁制度》已實施近三年。工務局備有合資格檢測實體名單。
廚房與冷庫最受影響
地坪滲水會反覆損壞防水層、保溫層及製冷設備。先以書面判定源頭屬共同管道抑或樓上單位，才能決定由全體業主攤分或個別自付；否則新造防水層只係覆蓋未解決嘅源頭。
四、水泵噪音：測量指引已經出場
2026 年 10 月 23 日工務局業界座談會（約一百五十名代表）講解《都市建築法律制度》及施行細則、《供排水技術規章》修訂、《燃氣器具排煙及通風管道設計指引》及紙本授權書電子存檔服務；環保局代表介紹《樓宇抽升設施及加壓設施聲學測量與報告編製指引》（澳門日報 2026 年 10 月 23 日）。
凡更換或加裝水泵、加壓設施、空調或通風機組，均直接相關。第 8/2014 號法律已涵蓋空調通風設備及商業單位活動；環保局《2025 年環境噪聲監測站年度監測數據報告》記錄六個監測站全日監測，日間為早上八時至晚上八時。聲學測量與報告應寫入招標文件，勿待投訴後補做。
五、招標書要寫入嘅五條問題
- 單位或公共部分有無非法工程？ 由誰還原？工期有無預留清拆令時間？
- 工程是否落入 120 平方米預先通知範圍？ 若否，誰負責編制計劃及申領工程准照？
- 有無滲漏水檢測報告？ 源頭在共同管道或其他單位？費用誰付？
- 抽升或通風設施要唔要聲學測量報告？ 施工如何避開法定禁噪時段？
- 承建商是否已在工務局註冊？ 責任聲明書、勞工保險、查屋紙，租客另加業主同意書是否齊備？
盈匯工程有限公司為土地工務局實施工程註冊承造商（註冊編號 7003/2024，證明書編號 1648/DIP/2025），業務涵蓋裝修、機電、廚房、冷氣及環保建築工程。上述檢查應於議價前寫入招標文件，而非開工後補做。