澳門都市更新由「討論」走到「普查」。九月底土地工務局公布樓宇狀況普查將於 2026 年 11 月 4 日啟動，首批涵蓋舊區 292 幢建築物。這是資助擴闊、檢測改為一次過申請、招牌標準起草的起點。
一、樓宇狀況普查 11 月 4 日啟動
工務局已委託外判承辦商執行首階段普查，範圍為關前後街、果欄街、皇子街、十月初五日街及草堆街一帶共 292 幢建築物，分三區，為期 60 天至 90 天。人員每日日間到場，視察外牆立面、梯間、走廊、天台及水電錶房等公共空間。
點樣分辨真普查員
識別方法已公開：人員佩戴由工務局認可的「樓宇狀況普查識別卡」並穿工作背心，只在公共空間視察，全程不會進入私人單位；不會收費、不會索取身份或銀行資料、不會以短訊電郵要求登入連結。有人咁做先核實：熱線 8590 3800，專題網 dsscu.gov.mo/edfcenso/zh（政府新聞局新聞稿，2026 年 10 月 29 日）。
二、如果樓宇被判定危樓，後果是清拆
工務局在九月交流會上表示，局方去年至今已執行清拆 17 棟殘危樓宇。若發現樓宇有即時倒塌危險或嚴重危害人身安全，而業權人不盡快處理，政府基於公共利益執行清拆，費用由業權人承擔。普查是「摸底」，但結果可觸發強制行動。
三、《樓宇維修基金》由「維修」擴至「更新」
兩份法規把基金可資助的工程範圍明顯擴闊。2026 年 6 月 22 日公布第 18/2026 號行政法規，擴大資助範圍至更新工程。其後 7 月 13 日特區公報刊登三個行政長官批示，7 月 14 日起生效：
- 第 168/2026 號批示（《樓宇維修資助及無息貸款計劃》）：新增保養、維修或更改內外牆飾面及設置中央天然氣系統。每單位資助限額 6,500 → 7,200 元，或按實用面積每平方米 60 → 66 元，不得超過工程總額三成；無息貸款上限 72,000 元。
- 第 169/2026 號批示（《樓宇共同部分檢測資助計劃》）：檢測項目須一併申請；資助款項直接發放予檢測服務實體，不再經申請人指定的「註冊技術員」。
- 第 170/2026 號批示（《P 級及 M 級樓宇共同部分維修資助計劃》）：範圍由「平常維修工程」擴大至「平常維修或更新工程」，新增「更改外牆飾面」；內牆飾面及樓梯走廊 30,000 → 56,000 元；外牆飾面及窗戶 100,000 → 200,000 元。
《基金》自 2007 年至 2026 年 6 月 30 日累計批出 7,587 宗申請，資助約 7.5 億元。生效前已提交的申請仍適用舊規定。
對商舖業主最實際的兩點影響
「更改外牆飾面」同時加入兩個資助計劃、P 級及 M 級限額翻倍至 20 萬元，令立面翻新成本計算完全不同。內外牆飾面新增的 72,000 元免息貸款亦要計入方案 —— 對要先付款、後向租戶收回的業主，利息負擔比銀行低得多。
按第 169/2026 號批示，申請人必須一併申請七個檢測項目（外牆及結構、天台、消防、電力、升降設備、供排水、中央燃氣），只有消防及升降設備已完成年度檢驗才可豁免。實際後果是：唔可以再淨揀一兩項平嘅檢驗做，款項亦不再經申請人指定的技術員之手。
四、商舖招牌：美化試點正在起草
工務局表示，將優先選取大三巴周邊的文物風貌片區作為試點，美化街道及樓宇外牆，並統一規範招牌式樣以配合歷史城區風格；政府亦會參考內地風貌街區模式引入商業營運（2026 年 9 月 4 日「三五」規劃專場交流會）。
對商舖業主而言，這目前仍是規劃階段而非現行規定，但方向已清楚：招牌同外牆會有統一標準，而立面工程正好落喺資助範圍之內。未來兩年要翻新舊區門面，建議喺落實前先做設計同資助資格評估。
五、重建、溢價金與改造市場
九月同一場交流會講述了更大框架：政府已成立行政長官領導的「促進都市更新領導小組」；將檢視《暫住房及置換房法律制度》與《都市更新法律制度》研究擴大適用範圍；政府正考慮設立「都市更新基金」。溢價金方面，當局正籌備新一輪檢討，引入都市更新溢價金，爭取年內完成。
背後的規模才是重點：澳門樓齡三十年以上舊樓逾五千幢，住宅單位佔全澳總數一半（澳門日報，2026 年 6 月 17 日）；涉及住宅單位近十萬個，集中在台山、祐漢、高士德、紅街市等傳統城區（新華澳報，2026 年 6 月 3 日）。未來兩年工程量在舊樓改造，不在新建。
上述每一項 —— 維修基金與工程申報銜接、一次過檢測申請、外牆飾面與門面翻新、按新規範做招牌、公共部分翻新的機電與排水 —— 都需要同一個承造商統籌。盈匯工程有限公司為土地工務局實施工程註冊承造商（註冊編號 7003/2024，證明書編號 1648/DIP/2025），可代客戶整理資助申請與檢測文件。